Fastighetsaktier innebär en investering i bolag som på olika sätt investerar i fastighetssektorn. Det kan exempelvis vara projektering, uthyrning eller förvaltning. Är du på jakt efter den bästa fastighetsaktien? Denna guide beskriver olika kategorier av börsnoterade fastighetsbolag, fördelar och nackdelar med branschen samt olika sätt att värdera bolagen.
Letar du efter ett ställe där du kan köpa fastighetsaktier? Avanza är ett av de mest populära alternativen i Sverige. Nedan kan du jämföra Avanza med andra tillgängliga nätmäklare.
Kategorier av börsnoterade fastighetsbolag
När det kommer till investering i fastighetsaktier, och för att hitta den bästa fastighetsaktien, är det viktigt att förstå de olika kategorierna av börsnoterade fastighetsbolag. Varje kategori har sina egna risker och möjligheter, och att ha en diversifierad portfölj kan vara en smart strategi. Här presenteras sju olika typer av börsnoterade fastighetsbolag och vilken inriktning de har på sin verksamhet.
1. Äger och driver semesterboenden
Investerar du i bolag som äger och driver semesterboenden får du en unik exponering mot turistindustrin. Dessa bolag äger ofta en rad olika typer av semesterboenden, från lyxiga resorts till enklare stugbyar. Diversifiering geografiskt kan vara en bra strategi för att minska säsongsbetonade risker.
Exempel:
- Pandox. Ett av flera svenska börsnoterade fastighetsbolag som äger och driver hotell och semesteranläggningar i Norden.
- Balder. Ett brett fastighetsbolag som bland annat äger hotell i Danmark, Tyskland och Storbritannien.
2. Bostadsfastigheter
Aktier i bolag som fokuserar på bostadsfastigheter är en av de mest traditionella formerna av fastighetsinvesteringar. Dessa bolag äger och förvaltar allt från lägenheter och radhus till villor. Bostadsfastigheter är ofta en stabil investering eftersom efterfrågan på bostäder sällan minskar drastiskt, inte ens under ekonomiska nedgångar. Det är dock viktigt att vara medveten om att faktorer som räntor och regleringar kan påverka avkastningen.
Exempel:
- Heimstaden. Ett svenskt företag som äger och förvaltar bostadsfastigheter i flera svenska städer samt i andra delar av Norden och Europa.
- Wallenstam. Ett annat svenskt företag som har en lång historia av att äga och förvalta bostadsfastigheter, främst i Göteborg och Stockholm.
3. Kontorsfastigheter
Fastighetsbolag på börsen som äger och förvaltar kontorsfastigheter kan vara en god strategi för den som söker en stabil avkastning. Kontorsfastigheter har ofta långa hyresavtal, vilket ger en förutsägbar inkomst. De är dock känsliga för ekonomiska cykler eftersom företag kan dra ner på kontorsyta under ekonomiska nedgångar. Placering och kvalitet på fastigheten är avgörande faktorer för framgång.
Exempel:
- Fabege. Ett svenskt företag som fokuserar på att äga och förvalta kontorsfastigheter i Stockholmsområdet.
- Kungsleden. Ett annat svenskt företag som äger och förvaltar kontorsfastigheter men med en bredare geografisk spridning i Sverige.
4. Butiker med mera
Att köpa fastighetsaktier i bolag som äger och förvaltar butikslokaler och kommersiella utrymmen kan vara en intressant möjlighet. Denna kategori inkluderar allt från köpcentrum till enskilda butiker. Efterfrågan på dessa typer av fastigheter kan variera beroende på konsumtionsmönster och ekonomiska förutsättningar. Det är därför viktigt att göra en noggrann analys av marknaden och dess trender.
Exempel:
• Atrium Ljungberg. Ett svenskt företag som äger och förvaltar kommersiella fastigheter, inklusive köpcentrum och butiker, i Sverige.
• Hufvudstaden. Ett företag som fokuserar på att äga och förvalta butikslokaler i centrala Stockholm och Göteborg.
5. Industrier
Investering i bolag som äger och förvaltar industriella fastigheter kan vara en attraktiv möjlighet för den som söker diversifiering. Denna kategori inkluderar allt från lagerlokaler till produktionsanläggningar. Industriella fastigheter har ofta långa hyresavtal och kan erbjuda en stabil ekonomisk utveckling.
Exempel:
- Wihlborgs Fastigheter. Ett svenskt företag som äger och förvaltar industriella och kommersiella fastigheter i södra Sverige.
- Castellum. Det tredje största börsnoterade fastighetsbolaget med en bred portfölj av fastigheter, inklusive industriella fastigheter, i flera svenska städer.
6. Uthyrning av logistikfastigheter
Logistikfastigheter, som lager och distributionscenter, har blivit alltmer populära på grund av e-handelns tillväxt. Dessa fastigheter har ofta långa hyresavtal och är mindre känsliga för ekonomiska svängningar. Det är dock viktigt att tänka på faktorer som läge och tillgänglighet till transportnätverk.
Exempel:
- Catena. Ett svenskt företag som specialiserar sig på att äga och förvalta logistikfastigheter i Sverige.
- Logicenters. Ett företag som äger och förvaltar logistikfastigheter i Norden och som har en starkt fokus på hållbarhet.
Fördelar och nackdelar att investera i fastighetsbolag
Som med alla investeringar finns det både fördelar och nackdelar som bör beaktas innan man väljer att investera i fastighetsaktier. Här presenteras några av de mest typiska fördelarna och nackdelarna med aktier i fastigheter.
Fördelar
- Stabilitet: Fastighetsaktier är ofta mindre volatila än andra aktier och kan därför erbjuda en stabil avkastning över tid. Detta gör dem till en bra investering för den som söker långsiktig stabilitet.
- Direktavkastning: Många fastighetsbolag betalar utdelningar, deras aktier är så kallade utdelningsaktier, vilket kan ge en direktavkastning utöver eventuell värdeökning på aktien.
- Diversifiering: Aktier i fastigheter kan vara en bra diversifiering i en bredare investeringsportfölj. De har ofta en låg korrelation med andra tillgångsklasser, vilket kan minska den totala risken.
- Inflationsskydd: Fastigheter har historiskt sett varit en bra investering för att skydda sig mot inflation. När priserna stiger kan hyror och dess värde också öka, vilket kan skydda ditt kapital.
Nackdelar
- Skuldsättning: Många fastighetsbolag har hög skuldsättning, vilket kan öka risken i din investering. En hög skuldsättning kan göra bolaget känsligt för ränteförändringar.
- Ränterisk: En ökning av räntan kan leda till högre finansieringskostnader för fastighetsbolag, vilket i sin tur kan påverka lönsamheten och aktiekursen negativt. Räntan brukar ofta nämnas som den största enskilda faktorn som påverkar denna bransch.
- Marknadsrisk: Fastighetsmarknaden är känslig för ekonomiska svängningar. Under en lågkonjunktur kan fastighetsvärden och hyresintäkter minska, vilket påverkar avkastningen negativt.
Exempel på fastighetsbolag på börsen
Att hitta fastighetsaktier är i dag ingen utmaning. Det finns en mängd börsnoterade fastighetsbolag i Sverige, och för att kunna hitta den bästa fastighetsaktien kan det vara fördelaktigt att känna till dessa. Bolagen varierar bland annat i storlek, fokus och riskprofil. Nedan presenteras nio av dessa samt dess inriktning.
Du kan handla dessa fastighetsaktier via bland annat Avanza.
Hufvudstaden
Hufvudstaden är ett av Sveriges äldsta börsnoterade fastighetsbolag. Bolaget fokuserar främst på att äga och förvalta butikslokaler och kontorsfastigheter i centrala Stockholm och Göteborg.
Med en stark närvaro i dessa städer erbjuder Hufvudstaden stabila och långsiktiga investeringsmöjligheter. Bolaget är känt för sin höga kvalitet på fastigheterna och sin förmåga att attrahera och behålla hyresgäster.
Castellum
Castellum är ett av Sveriges större fastighetsbolag på börsen och har en bred portfölj av fastigheter som inkluderar kontor, lager och industriella fastigheter. Bolaget har en geografisk spridning över hela Sverige och även i Danmark.
Castellum är känt för sin hållbarhetsprofil och har mottagit flera utmärkelser för sitt arbete inom detta område. För investerare som är intresserade av en diversifierad och hållbar fastighetsportfölj kan Castellum vara ett attraktivt alternativ.
Atrium Ljungberg
Atrium Ljungberg är ett annat framstående fastighetsbolag på börsen som fokuserar på kommersiella fastigheter, inklusive köpcentrum, butiker och kontorslokaler. Bolaget äger och förvaltar fastigheter främst i Stockholmsområdet men har även en närvaro i andra delar av Sverige.
Sagax
Sagax är ett av Sveriges största fastighetsbolag. De specialiserar sig på kommersiella fastigheter, främst inom lager och industri. Bolaget har en stark närvaro i Stockholmsområdet men har även fastigheter i andra delar av Sverige och internationellt. Sagax är känt för sin fokuserade strategi och sin förmåga att identifiera och förvärva undervärderade fastigheter.
Diös
Diös är ett, av många, börsnoterade fastighetsbolag som har fokus på kommersiella och bostadsfastigheter i norra Sverige. Med en portfölj som inkluderar allt från kontor till butiker och bostäder, erbjuder Diös en diversifierad investeringsmöjlighet.
Catena
Catena är ett svenskt fastighetsbolag på börsen som specialiserar sig på logistikfastigheter. Med en portfölj som fokuserar på strategiskt placerade lager och distributionscenter, erbjuder Catena en unik investeringsmöjlighet inom fastighetssektorn.
SBB
SBB var länge ett av Sveriges snabbast växande börsnoterade fastighetsbolag. Bolaget äger och förvaltar en bred portfölj av fastigheter, inklusive bostäder, kontor och samhällsfastigheter som skolor och vårdhem. Under 2023 fick bolaget stora ekonomiska svårigheter på grund av den höjda marknadsräntan och dess VD, Ilija Batjan, fick avgå.
NP3
NP3 fokuserar på kommersiella fastigheter i norra Sverige. Med en diversifierad portfölj som inkluderar kontor, lager och butiker, erbjuder NP3 en unik investeringsmöjlighet i en ofta förbisedd region.
Bolaget är känt för sin lokala expertis och sitt engagemang i de samhällen där det verkar. Genom att fokusera på långsiktiga relationer och hållbar utveckling strävar NP3 efter att skapa stabila och långsiktiga avkastningar för sina investerare.
Klövern
Klövern är ett av Sveriges större fastighetsbolag på börsen och har en bred portfölj som inkluderar kontor, butiker och industriella fastigheter. Bolaget har en stark närvaro i flera svenska städer, inklusive Stockholm, Göteborg och Malmö.
Aktier i fastigheter: Värdering och risker
När det kommer till investeringar i fastighetsaktier finns det en rad faktorer och nyckeltal som skiljer sig från andra sektorer. Några faktorer att förhålla sig till presenteras nedan:
Vikten av att förstå fastighetsportföljen
Att förstå vilka typer av fastigheter som ingår i ett bolagets portfölj är avgörande för att kunna göra en rättvis bedömning. Exempelvis kan följande frågor ställas:
- Användningsområde: Är det kontor, butikslokaler, hyresbostäder, samhällsfastigheter eller något annat?
- Geografisk placering: Ligger fastigheterna i en storstad, i en mindre stad eller kanske i ett landsbygdsområde?
- Hyresgäster: Vilka är de primära hyresgästerna? Är det företag, privatpersoner eller kanske offentliga institutioner?
Varje typ av fastighet har sina egna risker och möjligheter. Till exempel kan kontorsfastigheter vara känsliga för ekonomiska nedgångar, medan hyresbostäder ofta är mer stabila. Som alltid vid investeringar finns en fördel att bygga en diversifierad portfölj vilket kan ske om investering sker från flera olika kategorier.
Samtidigt är det viktigt att komma ihåg att samtliga dessa påverkas av exempelvis ränteläge och konjunktur. En portfölj med enbart fastighetsaktier kan inte anses vara diversifierad utifrån branschinriktning.
Konjunkturkänslighet
Fastighetsbolag och fastighetsaktier är även olika känsliga för ekonomiska svängningar. Detta är en viktig faktor att beakta, särskilt om du söker en långsiktig investering. Här är några punkter att tänka på:
- Stabila segment: Hyresbostäder och samhällsfastigheter, som sjukhus och skolor, är ofta mindre konjunkturkänsliga. Dessa har ofta långa hyresavtal och stabila kassaflöden.
- Riskabla segment: Kontor, hotell och butiker kan vara mer konjunkturkänsliga. Dessa typer av fastigheter kan uppleva större svängningar i både hyresintäkter och fastighetsvärden. Men då finns även större möjlighet till bättre avkastning.
Belåning och finansiell stabilitet
Ett annat viktigt område att granska är fastighetsbolagens finansiella hälsa, särskilt när det gäller belåning. Många bolag använder sig av belåning för att finansiera expansion och förvärv, vilket kan vara fördelaktigt i en lågräntemiljö. Men det är viktigt att förstå att hög belåning också kan öka risken, särskilt om räntorna börjar stiga.
Räntan har en dubbelverkande negativ effekt på fastighetsbolag. Å ena sidan ökar bolagets lånekostnader när räntan går upp, vilket kan påverka lönsamheten negativt. Å andra sidan kan högre räntor leda till ökade avkastningskrav från investerare, vilket kan sätta press på aktiekursen.
Diversifiering kontra specialisering
Fastighetsbolag kan antingen vara diversifierade över flera olika typer av fastigheter och geografiska områden, eller så kan de vara specialiserade inom en viss nisch. Båda strategierna har sina för- och nackdelar.
Ett bolag som är geografiskt fokuserat, till exempel enbart i en storstad som Stockholm, kan ha en djupgående kännedom om den lokala marknaden. Detta kan vara en fördel när det gäller att identifiera de bästa investeringsmöjligheterna. Men det kan också begränsa bolagets tillväxtmöjligheter.
Diversifierade bolag, å andra sidan, kan dra nytta av olika marknadsdynamiker och är mindre känsliga för lokala svängningar. Men de kan också vara mer komplexa att förvalta och kräver en bredare expertis.
Räntans påverkan på fastighetsaktier
Räntan är en av de mest kritiska faktorerna att beakta när man investerar i fastighetsaktier. Den låga räntan har varit en av de primära drivkrafterna bakom fastighetsbolagens framgång under det senaste decenniet. Många fastighetsbolag är högt belånade, vilket kan vara fördelaktigt i en lågräntemiljö eftersom det ger en finansiell hävstång som kan öka avkastningen för aktieägare. Men det gäller alltså även åt andra hållet.
Räntekänslighet och belåningsgrad
Fastighetsbolagens känslighet för ränteförändringar varierar beroende på deras belåningsgrad. En hög belåningsgrad kan vara riskabel i en högräntemiljö men fördelaktig i en lågräntemiljö. Det är därför viktigt att noggrant granska ett bolags belåningsgrad och dess förmåga att hantera ränteförändringar.
Räntetäckningsgrad som indikator
En annan viktig faktor att beakta är räntetäckningsgraden, som visar hur väl ett bolags driftnetto täcker dess lånekostnader. En låg räntetäckningsgrad kan vara en varningssignal, särskilt om räntan är på väg att stiga. Detta mått finns ofta utskrivet i bolagens finansiella rapporter och kan ge en indikation på hur väl bolaget är rustat för en räntehöjning.
Räntans långsiktiga trend
Det är också viktigt att ha en uppfattning om den långsiktiga räntetrenden. Om man förväntar sig att räntan kommer att förbli låg under en längre period, kan det vara mindre riskabelt att investera i fastighetsbolag med hög belåning. Omvänt, om man förväntar sig stigande räntor, kan det vara klokt att söka efter bolag med en mer konservativ belåningsstrategi.
Genom att förstå räntans påverkan på fastighetsaktier kan investerare göra mer välgrundade beslut och potentiellt undvika kostsamma misstag.
Nyckeltal att beakta vid investering i fastighetsaktier
Nyckeltal är viktiga verktyg för att analysera och jämföra olika fastighetsbolag och dessa aktier, och för att hitta den bästa fastighetsaktien. De ger en översiktlig bild av bolagets finansiella styrka, lönsamhet och riskprofil. Här går vi igenom några av de mest använda nyckeltalen inom fastighetssektorn och hur de kan hjälpa dig att fatta investeringsbeslut.
Substansrabatt eller substanspremie (P/NAV)
Detta nyckeltal visar förhållandet mellan aktiepriset och fastigheternas substansvärde. Det är särskilt relevant i fastighetssektorn där substansvärdet ofta används som en indikator på bolagets verkliga värde. En substanspremie kan indikera att marknaden har höga förväntningar på bolaget, medan en substansrabatt kan signalera en potentiell undervärdering.
P/FFO – Price to Funds from Operations
P/FFO är en variant av P/E-talet som är anpassat för fastighetsbolag. Det visar förhållandet mellan aktiepriset och vinsten per aktie, justerat för icke kassaflödespåverkande faktorer som värdeförändringar på fastigheter och derivat. Detta nyckeltal är särskilt användbart för att jämföra bolag med liknande fastighetsbestånd.
Belåningsgrad
Belåningsgraden visar bolagets räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde. En hög belåningsgrad kan vara riskabel, särskilt i en volatil räntemiljö, men kan också indikera en högre potential för avkastning om bolaget är effektivt förvaltat.
Räntetäckningsgrad
Som tidigare nämnt är räntetäckningsgraden en indikator på hur väl bolagets driftnetto kan täcka dess räntekostnader. En låg räntetäckningsgrad kan vara en riskfaktor, särskilt om räntorna stiger.
P/IFPM – Price to Management Earnings
Detta nyckeltal visar aktiepriset i förhållande till förvaltningsresultatet. Det anses ofta vara det mest ”rena” resultatmåttet och används för att jämföra bolag på en mer grundläggande nivå, bortom effekterna av finansiell hävstång och värdeförändringar.
Bästa fastighetsaktien
Nedan presenteras några av de mest populära fastighetsaktierna, som många anser vara den bästa fastighetsaktien. Detta både utifrån den svenska marknaden och utifrån samtliga fastighetsbolag som kan köpas via aktiemäklaren Avanza.
Bästa fastighetsaktien internationellt
Sonder A är ett amerikanskt företag som specialiserar sig på hotellverksamhet. Bolaget har sitt huvudkontor i San Francisco och grundades 2014. Sonder erbjuder både kortsiktigt och långsiktigt boende i olika städer i Nordamerika, Europa och Mellanöstern. Boendealternativen varierar från enkelrum på hotell till 1-, 2- och 3-rumslägenheter.
Sonder A har visat en imponerande finansiell prestation. Bolaget har under sina år på börsen upplevt en betydande tillväxt.
Det är viktigt att notera att Sonder A har en hög volatilitet, vilket kan vara en riskfaktor för potentiella investerare. Trots detta har bolaget en god räntabilitet på eget kapital vilket är en indikator på en stark finansiell hälsa.
Bästa fastighetsaktien i Sverige
Quartiers Properties är ett svenskt fastighetsbolag på börsen som fokuserar på att utveckla och förvalta fastigheter i Spanien, särskilt på Costa del Sol. Bolaget har en diversifierad portfölj som inkluderar bostäder, kommersiella fastigheter och hotell. Även Quartiers Properties har visat på en positiv tillväxttrend under sina år på börsen.
Bolaget har haft en stabil finansiell prestation. Dessutom har Quartiers Properties en solid räntabilitet på eget kapital, vilket indikerar en god finansiell hälsa. Mellan oktober 2022 och oktober 2023 hade många fastighetsbolag det tufft, med anledning av höjd styrränta. Men under denna period ökade Quartiers Properties aktie över 110%. Detta alltså under ett år då värdet på de flesta fastighetsbolag sjönk kraftigt.
Frågor och svar
1. Vad är fastighetsaktier?
Fastighetsaktier är aktier i bolag som äger, förvaltar eller utvecklar fastigheter. De kan inkludera allt från bostäder och kontorsbyggnader till köpcentra och hotell. Investering i fastighetsaktier kan ge en stabil utdelning och är ett sätt att diversifiera sin investeringsportfölj.
2. Hur skiljer sig fastighetsaktier från andra aktier?
Fastighetsaktier har unika faktorer och nyckeltal som gör dem annorlunda jämfört med aktier i andra sektorer. De är ofta mindre volatila och kan erbjuda en stabil utdelning. Dessutom värderas de ofta utifrån specifika mått som direktavkastning och belåningsgrad.
3. Vad är direktavkastning och varför är det viktigt?
Direktavkastning är den årliga utdelningen som en aktie ger, uttryckt som en procentandel av aktiens nuvarande pris. Det är en viktig faktor att beakta eftersom det kan ge en indikation på hur stabil och lönsam en investering kan vara över tid.
4. Vad menas med belåningsgrad?
Belåningsgraden är ett mått på hur mycket skuld ett bolag har i förhållande till värdet på dess fastigheter. En hög belåningsgrad kan indikera högre risk, men också potential för högre avkastning.
5. Är fastighetsaktier känsliga för konjunktursvängningar?
Ja, de kan vara känsliga för konjunktursvängningar, men det varierar beroende på vilken typ av fastigheter bolaget äger. Till exempel är hyresbostäder och samhällsfastigheter generellt sett mer stabila, medan kontor, hotell och butiker kan vara mer konjunkturkänsliga.
6. Hur påverkas aktierna av ränteförändringar?
Fastighetsaktier kan vara känsliga för ränteförändringar. Höjda räntor kan leda till ökade finansieringskostnader för bolagen, vilket kan påverka lönsamheten negativt. Omvänt kan sänkta räntor gynna fastighetsbolag genom lägre lånekostnader.
9. Hur diversifierar jag min portfölj med fastighetsaktier?
För att diversifiera din portfölj kan du investera i fastighetsaktier från olika geografiska områden och inom olika fastighetstyper. Detta kan hjälpa dig att sprida risk och potentiellt öka din avkastning över tid.
Vill du läsa mer om att investera i aktier? Läs vår guide till hur trading med aktier fungerar.