Många äldre har investerat i sin bostad, via amortering, under en stor del av sin vuxna ålder. Med en kombination av låg ränta och stor bostadsbrist har dessutom många bostäder ökat kraftigt i värde. Via flera olika alternativ går det att av del av denna värdeökning – även för de som vill bo kvar.
Med historiskt låga räntor och kraftig bostadsbrist, främst i storstäderna, har en investering i en bostad varit mycket lönsam under 2000-talet. Men att värdet har gått upp innebär inte per automatik att de som bor i bostaden får mer pengar att använda i vardagen. Värdet är ju bundet i bostaden. Det finns däremot ett par vägar för att kunna utnyttja den högre värderingen utan att behöva sälja bostaden och flytta därifrån. Det viktigaste är att jämföra och förstå de olika alternativen för att undvika ekonomiska felsteg.
1. Kapitalfrigöringskredit
En kapitalfrigöringskredit kan liknas med ett bolån men med den stora skillnaden att varken amortering eller ränta behöver betalas löpande. Dessutom finns ingen fast löptid på lånet. Istället ackumuleras räntan till den dag som lånet önskas lösas, vilket sker vid flytt eller om låntagaren avlider. När bostaden säljs betalas hela amorteringsbeloppet samt ackumulerad ränta.
Ålder avgör belåningsgrad
Inför att krediten tecknas värderas bostaden varpå lånebeloppet kan motsvara exempelvis 25 – 55 % av dess värde. Hur stor belåning som kan ske beror framförallt på personens ålder. Ju yngre personen är desto lägre belåningsgrad tillåts. En av de största aktörerna på kapitalfrigöringskrediter i Sverige är Hypotekspension. Exempel nedan visar hur hög belåningsgrad som accepteras beroende på ålder på låntagaren:
60 år 25 %
70 år 34 %
80 år 46 %
87+ 55 %
Beloppet kan användas till vad som helst. Även om bostaden är belånad finns alltså inget krav på att pengarna måste användas till bostaden.
Fördelen är därmed att kapital som är bundet i bostaden kan utnyttjas utan att det påverkar månadskostnaden för boendet. Nackdelen är räntenivån som generellt är mer än dubbelt så hög som vid ett klassiskt bolån.
Kapitalfrigöringskredit ska inte förväxlas med seniorlån, en låneform som inte längre erbjuds i Sverige. Den största skillnaden är att seniorlån är tidsbegränsade vilket kan innebära att låntagaren blir tvungen att flytta efter lånets löptid. En kapitalfrigöringskredit har ingen löptid vilket innebär att lånet istället återbetalas vid flytt eller dödsfall.
Att tänka på – kostnaden
Det kapitalfrigöringskrediter främst får kritik för är den högre räntan. Även om inget betalas fram till att flytten sker så ackumuleras räntan över tid.
- Totala kostnaden
Kontrollera vad lånet kommer att kosta efter exempelvis 5 eller 10 år. Det är det belopp som kommer att dras av från försäljningssumman när bostaden säljs. Jämför det mot övriga alternativ som presenteras nedan.
- Flytta
Räkna även på alternativet dvs. sälja och flytta till annat boende. Hur stort kapital skulle ni då få tillgång till?
2. Höj bolånet – Spara för framtiden
Det blir ”allt svårare för seniorer att få bostadslån hos banken” fastslår SPF-seniorerna i en rapport. Orsaken är att bankerna enbart ser på pensionärernas inkomst och avgör möjligheten till att höja befintligt bolån utifrån detta. Att belåningsgraden generellt är mycket låg spelar ingen roll då banken beräknar återbetalningsförmågan utifrån pensionärerna inkomst.
Pensionsmyndighetens studie visade att en ensamstående pensionär med medelpension (motsvarande cirka 18 000 kronor före skatt år 2020) och med en förmögenhet i form av en villa att sälja ofta nekas bostadslån av bankerna. / Rapport från SPF Seniorerna
För personer som bor i en högt värderad bostad, med låg belåningsgrad, är därför ett alternativ att höja bolånet ett par år innan de går i pension. Detta utifrån att det kan vara lättare att få lånet beviljat då än efter några år som pensionär.
I rapporten nämns även att seniorlån (och kapitalfrigöringskrediter) är ”ganska ofördelaktiga bostadslån för de allra flesta situationer”. Som ett alternativ nämns att höjt bolån kan sökas hos nuvarande bank och skulle dessa neka högre belopp går det att ansöka hos andra bolånebanker.
Att tänka på – Enklare via låneförmedlare
Enklaste sättet att kontrollera vilka bolånebanker som är villiga att bevilja bolån, samt deras belopp och ränta, är via bolåneförmedlare. Dessa fungerar på ett liknande sätt som låneförmedlare för privatlån även om utbudet av företag som erbjuder denna tjänst mot bolån är betydligt färre.
- Skicka in ansökan
Via låneförmedlarens hemsida anges uppgifter kring lånet. Detta med exempelvis lånebelopp och information om den egna ekonomin. Vid bolåneansökan anges även vad det är för bostad som ska belånas och om det handlar om nytt köp eller omläggning av befintligt lån.
I Sverige finns låneförmedlare för privatlån samt bolån. De flesta förmedlar enbart privatlån men ett par förmedlar även bolån. Processen är däremot relativt lika oavsett vilken låneform det handlar om.
- Kreditupplysning och låneförslag
Låneförmedlaren tar alltid en kreditupplysning efter att de fått in en låneansökan. Kopia på denna samt låneansökan skickas därefter digitalt till de anslutna bankerna.
Utifrån informationen i kreditupplysningen och låneansökan tar bankerna ställning till om de vill erbjuda lån och i så fall belopp och ränta. Om de är villiga att låna ut pengar skickar de ett svar varpå personen enkelt kan jämföra de olika alternativen.
3. Sälj till släkting – Hyr sedan boendet
För de äldre som inte har möjlighet att få bolån, och tycker att kapitalfrigöringskrediten är för dyr, finns ytterligare ett alternativ. Det är att sälja bostaden till dess barn och därefter använda pengarna för att hyra bostaden.
På detta sätt frigörs ett större kapital som föräldrarna kan använda för att resa, bygga om eller på annat sätt njuta av pensionärslivet. Detta utan att de behöver flytta. Dessutom går beloppet som betalas i ränta direkt till de som ändå kommer att ärva föräldrarnas kapital vid dödsfall.
Barnen som köper bostaden kan teckna ett vanligt bolån till låg ränta, få hyresintäkter från föräldern som täcker amortering och ränta och sedan sälja bostaden när föräldern flyttar eller avlider.
Att tänka på – Tryggare med avtal
- Ha koll på skatten
Om uthyrning sker för mer än 40 000 kr per år kan skatt behöva betalas. Läs mer på Skatteverket.se
- Skriv avtal
Det kan tyckas tryggt att hyra ut till en förälder och att något skriftligt avtal inte behövs. Det är däremot att ta en onödigt hög risk. Det handlar inte bara om att ha tydlig information mellan hyresgäst och hyresvärd utan även att ha tydliga riktlinjer så att inte en arvstvist ska uppstå när föräldern går bort. Skrivna avtal gynnas alla parter av. Ladda ner gratis mallar på Fastighetsägarna.se